A decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) de reduzir a taxa básica de juros para 14,75% ao ano marca o início de um novo ciclo monetário em meio a incertezas externas, mas o impacto sobre os fundos imobiliários tende a ser mais complexo do que o tamanho do primeiro corte sugere.
O movimento ocorre em um ambiente pressionado pela guerra no Oriente Médio e reacende discussões sobre como a trajetória futura da Selic pode influenciar investimentos, consumo e crédito no país.
De acordo com levantamento da gestora RB Asset, enviado ao portal InfoMoney, o desempenho dos fundos imobiliários não está diretamente ligado ao ritmo inicial da queda de juros, mas sim à intensidade total do ciclo.
O estudo considera dados dos últimos 15 anos e aponta que o comportamento do setor responde mais ao cenário consolidado de juros do que à primeira decisão do Banco Central.
Histórico mostra padrão de valorização
Segundo a RB Asset, os fundos imobiliários tendem a registrar valorização após o início de ciclos de redução da taxa básica.
Em média, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) sobe 11,3% nos seis meses seguintes ao primeiro corte.
O sócio e portfolio manager da gestora, Rafael Ohmachi, resume essa dinâmica ao afirmar: “Na média, o IFIX sobe 11,3% após 6 meses do primeiro corte, sem grande discrepância se o primeiro corte foi de 0,25 ou 0,50 ponto percentual”.
Esse comportamento aparece em diferentes momentos da economia brasileira, mesmo com variações no ritmo de queda da Selic. O dado reforça que o mercado tende a antecipar movimentos mais amplos ao longo do tempo.
Peso do ciclo completo ganha destaque
Ainda conforme o estudo, o fator determinante para retornos mais expressivos está na magnitude total da redução dos juros.
Em ciclos mais agressivos, como os de 2011 e 2016, os cortes superaram 5 pontos percentuais, resultando em altas mais robustas do IFIX ao longo de um ano.
Nesses períodos, o índice acumulou ganhos de até 38,6% em 12 meses, indicando uma correlação mais forte com a intensidade do afrouxamento monetário. Já em ciclos mais curtos, como os observados em 2019 e 2023, o desempenho foi mais limitado.
Ohmachi reforça essa leitura ao destacar: “Dessa forma, acreditamos que a perspectiva da taxa Selic final do ciclo é mais relevante para a performance do IFIX do que a magnitude do primeiro corte”.
O que é Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX)
Como informado pela B3, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) representa uma carteira teórica composta por cotas de FIIs negociados na bolsa e no mercado de balcão organizado.
O indicador tem como objetivo refletir o desempenho médio desses ativos, funcionando como referência para acompanhar a variação de preços e retornos do setor.
Trata-se de um índice de retorno total, ou seja, considera não apenas a valorização das cotas, mas também os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo do tempo.
Mudança de comportamento do investidor
Com juros mais baixos, o perfil do investidor tende a se deslocar da renda fixa para ativos com maior risco e potencial de retorno.
Esse movimento favorece principalmente os chamados fundos de “tijolo”, que investem diretamente em imóveis físicos.
De acordo com o levantamento, esses ativos se beneficiam do aumento do apetite por risco e da busca por rendimentos mais atrativos em um ambiente de juros menores. Já os fundos de “papel”, ligados a títulos de crédito, respondem de forma mais difusa às mudanças.
Esse deslocamento também está ligado à dinâmica econômica mais ampla, já que juros menores tendem a estimular consumo e atividade, impactando diretamente setores ligados ao mercado imobiliário.
Segmentos específicos ganham força
Entre os diferentes tipos de fundos, os de shopping centers aparecem como destaque histórico em ciclos de queda da Selic.
Conforme os dados analisados, esse segmento apresentou retornos superiores ao índice em diversos períodos.
Segundo Ohmachi, essa performance está relacionada ao modelo de receita desses ativos: “Ou seja, quanto mais o operador vende em sua loja, mais o shopping center recebe de aluguel”.
Esse mecanismo conecta diretamente o desempenho dos fundos ao nível de consumo da economia. Em cenários de estímulo monetário, a tendência é de aumento nas vendas, o que amplia a geração de caixa desses empreendimentos.
Decisão do Copom e sinalização ao mercado
A redução de 0,25 ponto percentual anunciada pelo Banco Central veio abaixo de parte das expectativas do mercado.
Como informou a Agência Brasil, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) criticou o ritmo da decisão e afirmou: “Estou triste, porque eu esperava que o nosso Banco Central baixasse o juro pelo menos em 0,5%”.
O posicionamento reflete uma tensão recorrente entre estímulo econômico e controle inflacionário. Ainda conforme o governo, o cenário internacional teve peso na decisão, especialmente diante dos impactos da guerra sobre preços e expectativas.
Cautela também pode favorecer o setor
Para Jefferson Honório, sócio e gestor da Brio Investimentos, o corte menor pode ter efeitos positivos ao sinalizar compromisso com a estabilidade econômica.
Segundo ele, “qualquer sinal diferente, que trouxesse a sensação de um BC mais leniente, poderia distorcer os mercados”.
Essa leitura indica que previsibilidade e credibilidade podem ser tão relevantes quanto o ritmo da queda dos juros. Em ativos de longo prazo, como fundos imobiliários, esse fator tende a influenciar decisões de investimento.